부담부증여란? 부동산 자녀에게 물려줄 때 세금 줄이는 법 (증여 vs 매매 vs 부담부증여)

부담부증여란 무엇인가요?

아파트나 상가를 자녀에게 넘기고 싶은데, 그냥 증여하면 세금이 너무 큽니다. 이럴 때 자주 등장하는 것이 부담부증여입니다.

부담부증여는 ‘빚(채무)을 함께 넘기는 증여’입니다. 예를 들어 전세보증금이나 담보대출이 있는 부동산을 자녀에게 증여하면서, 그 채무도 자녀가 떠안게 하는 방식입니다.

이때 전체 부동산 가액에서 ‘자녀가 넘겨받은 채무’만큼은 증여가 아니라 유상 양도(판 것)로 봅니다. 즉 증여 부분에는 증여세, 채무 부분에는 양도소득세가 나뉘어 부과됩니다.

왜 세금이 줄어들 수 있나요?

증여세는 누진세율이라 금액이 클수록 세율이 가파르게 올라갑니다. 부담부증여로 과세 대상 ‘증여액’ 자체를 채무만큼 줄이면, 높은 증여세 구간을 피할 수 있습니다.

단, 증여자(부모)에게 양도세가 나올 수 있으므로 ‘둘의 합계’로 비교해야 합니다.

세 가지 방법, 언제 무엇이 유리할까

실제 사례

시가 10억원, 전세보증금 4억원이 낀 상가를 자녀에게 넘기는 경우, 단순증여하면 10억원 전액이 증여세 대상이 됩니다. 반면 부담부증여로 처리하면 6억원만 증여세 대상, 4억원은 양도세 대상으로 나뉘어 전체 세 부담이 달라집니다.

어느 쪽이 유리한지는 보유기간·취득가·세율 구간에 따라 달라지므로 반드시 시뮬레이션이 필요합니다.

자주 묻는 질문