부동산을 법인으로 넘긴 뒤에는 임대차계약서를 법인 명의로 바꾸고, 법인 통장의 임대료를 개인적으로 꺼내 쓰지 않고, 개인 대출을 법인 대출로 정리하고, 부가가치세와 세금계산서를 이전일 기준으로 나눠야 합니다. 등기만 마쳤다고 끝난 것이 아니라 전환 직후 운영 단계에서 세무 문제가 가장 많이 생깁니다. 2026년 10월 기준으로 전환 후 정비할 실무는 네 가지입니다.
안녕하세요. 세무법인 넥스트입니다. 개인 명의로 상가나 빌딩을 가진 대표님들이 종합소득세 부담을 줄이려고 법인전환을 많이 선택하고 계십니다. 국세청도 법인으로 넘긴 사업용 부동산의 사후관리를 꼼꼼히 확인하고 있습니다. 임대료 통장을 그대로 두거나 대출 정리를 미뤘다가 가산세나 인정이자 문제가 생기는 경우가 적지 않으니, 오늘 정리한 네 가지를 함께 점검해 보시기 바랍니다.
임대차계약서는 다시 써야 하나요?
다시 써야 합니다. 소유권 이전일 이후 생기는 임대료는 개인이 아니라 새로 만든 부동산 법인의 수입입니다. 그런데 소유권만 넘기고 기존 임차인과의 계약서는 그대로 두는 경우가 많습니다.
소유권 이전일을 기준으로 모든 임차인과 임대인 명의를 법인으로 바꾼 계약서를 새로 작성하고, 법인 사업자등록번호와 새로 만든 법인 계좌를 적어야 합니다. 개인이 받아 두었던 임대보증금을 돌려줄 의무도 법인이 넘겨받은 것으로 장부에 정확히 처리해야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.
법인 통장의 임대료를 꺼내 써도 되나요?
정해진 절차 없이 꺼내 쓰면 안 됩니다. 개인사업자일 때는 통장에 들어온 임대료를 생활비로 자유롭게 쓸 수 있었지만, 법인전환 후 법인 통장의 돈은 독립된 회사의 자산입니다. 대표라도 근거 없이 개인 계좌로 옮겨 쓰면 세법상 가지급금(회사가 대표에게 빌려준 것으로 보는 돈)이 됩니다.
가지급금에는 세법상 이자율(당좌대출이자율 연 4.6% 등)로 계산한 인정이자가 붙어 법인 수익에 더해지고, 그 금액이 대표 상여로 처리되어 소득세도 늘어납니다. 차입금이 있다면 그 이자 일부도 비용으로 인정받지 못할 수 있습니다. 법인 자금을 개인이 쓰려면 급여, 상여, 배당처럼 정식 절차를 거쳐 받으시기 바랍니다.
개인 담보대출은 어떻게 정리해야 하나요?
법인 대출로 갈아타는 대환이 필요합니다. 개인 명의로 받은 부동산 담보대출은 소유권이 법인으로 넘어간다고 자동으로 승계되지 않는 것이 원칙이고, 소유권이 바뀌면 상환을 요구받을 수 있습니다. 그래서 법인이 새로 대출을 받아 기존 개인 대출을 갚는 방식으로 정리합니다.
이때 금융기관은 법인의 임대수익으로 이자를 감당할 수 있는지와 담보가치를 따로 심사합니다. 월세 수익에 비해 이자 부담이 크면 대출이 거절되거나 한도가 줄어 자금이 막힐 수 있으므로, 전환 전에 금융기관과 승인 가능 여부를 충분히 조율해 두셔야 합니다.
부가가치세와 세금계산서는 어떻게 나눠야 하나요?
사업 이전일을 기준으로 정확히 나눠야 합니다. 소유권이 넘어간 뒤에도 개인 명의로 세금계산서를 발급하거나, 반대로 개인 시절 거래를 법인 명의로 처리하면 사실과 다른 세금계산서가 되어 가산세가 붙거나 매입세액을 공제받지 못할 수 있습니다.
이전일을 기준으로 매출과 공급 시기를 명확히 끊고, 임대보증금에 대한 간주임대료(보증금에 이자율을 곱해 임대료처럼 보는 금액)도 날짜에 따라 개인과 법인으로 나눠 각각 부가가치세를 신고해야 합니다. 사업을 포괄적으로 넘긴 경우라면 그 이전 자체는 세금계산서 발급 대상이 아니라는 점도 함께 확인해 두시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
전환 전에 받은 보증금은 법인 통장으로 모두 옮겨야 하나요?
법인이 부동산과 함께 보증금 반환 의무를 넘겨받았다면, 개인이 보관하던 보증금 상당액을 법인 계좌로 옮기거나 정산해 장부의 부채와 자산을 맞춰야 합니다. 정산 방식은 계약 내용에 따라 달라지므로 전환 계약 때 함께 정해 두시는 것이 좋습니다.
대환 대출 이자는 법인 비용으로 인정되나요?
법인의 사업에 직접 쓰는 차입금 이자는 원칙적으로 비용으로 인정됩니다. 다만 가지급금이 남아 있거나 업무와 무관한 자산이 있으면 그 비율만큼 이자 비용 인정이 제한될 수 있습니다.
법인전환 후 정비, 세무법인 넥스트와 함께 점검하세요
부동산 법인전환은 명의 변경이 아니라 자금 흐름과 책임 소재를 새로 만드는 일입니다. 임대차 승계나 대출 정리를 가볍게 넘기면 예상하지 못한 가산세와 금융 부담이 생길 수 있습니다. 부동산 권리관계와 차입금 구조에 따라 적용 기준이 다르므로, 실행 전에 세무법인 넥스트에 편하게 문의해 함께 점검해 보시기 바랍니다.
본 글은 2026년 10월 기준의 일반적인 세무·금융 정보이며, 개별 사실관계와 금융기관 기준에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 법적 판단의 근거로 사용할 수 없습니다. 실행 전 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.