현물출자로 법인전환을 하면 양도소득세는 당장 내지 않고, 법인이 그 부동산을 팔 때 법인세로 냅니다. 다만 5년 안에 사후관리 요건을 어기면 미뤄 둔 양도소득세를 개인이 2개월 안에 내야 합니다. 취득세는 취득일부터 60일, 폐업에 따른 부가가치세는 폐업한 달의 말일부터 25일 안에 신고·납부합니다.
안녕하세요. 세무법인 넥스트입니다. 공장, 상가, 토지처럼 부동산을 가진 개인사업자는 법인전환을 할 때 현물출자 방식을 먼저 검토하는 경우가 많습니다. 현물출자는 현금 대신 사업용 자산을 법인에 넘기고 그 대가로 주식을 받는 방식입니다. 그런데 세금 혜택을 '면제'로 오해하고 사후관리 요건을 놓쳐 미뤄 둔 세금을 한꺼번에 내는 사례가 적지 않습니다. 현물출자 법인전환 후 세금을 언제, 어떤 기준으로 내야 하는지 네 가지로 정리해 드립니다.
양도소득세 이월과세, 실제로는 언제 세금을 내나요?
법인이 그 자산을 제3자에게 팔 때 냅니다. 개인이 사업용 고정자산을 법인에 출자하면 소유권이 넘어가므로 원래는 개인이 양도소득세를 내야 합니다. 그러나 조세특례제한법 제32조의 요건을 갖추면 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있습니다.
이월과세는 세금을 없애 주는 제도가 아닙니다. 법인전환 시점에 개인이 냈어야 할 양도소득세를 미뤄 두었다가, 나중에 법인이 그 자산을 팔 때 법인세로 내게 하는 제도입니다. 다만 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리는 이월과세 대상이 아니고, 소비성서비스업도 제외됩니다. 전환 전에 대상 자산과 업종 요건을 먼저 확인해야 합니다.
5년 안에 사후관리를 어기면 어떻게 되나요?
미뤄 두었던 양도소득세를 개인이 직접 내야 합니다. 법인 설립일부터 5년 동안 법인이 사업을 폐지하거나, 대표가 전환 대가로 받은 주식의 50% 이상을 처분하면 이월과세 혜택이 사라집니다.
법인이 넘겨받은 사업용 고정자산의 2분의 1 이상을 처분하거나 사업에 쓰지 않는 경우도 사업 폐지로 봅니다. 이런 사유가 생기면 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 안에 이월과세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 기한을 놓치면 가산세가 더해지므로 지분 변동이나 자산 매각은 미리 계획해 두는 것이 안전합니다.
법인이 내는 취득세는 언제까지, 얼마나 줄어드나요?
취득일부터 60일 안에 신고·납부하고, 요건을 갖추면 취득세의 50%를 줄여 줍니다. 현물출자로 법인이 부동산 소유권을 넘겨받으면 법인에 취득세 납부 의무가 생깁니다.
지방세특례제한법 제57조의2에 따라 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산은 취득세의 50%를 경감받을 수 있습니다. 다만 경감받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 내야 하므로 실제로 줄어드는 금액은 이보다 적습니다. 부동산 임대업과 공급업은 감면 대상이 아닙니다. 또 취득일부터 5년 안에 정당한 사유 없이 폐업하거나, 그 재산을 처분(임대 포함)하거나, 주식을 처분하면 경감받은 취득세를 다시 내야 합니다.
부가가치세는 어떻게 처리하나요?
사업 전체를 포괄적으로 넘기면 부가가치세가 과세되지 않습니다. 사업용 자산을 법인에 넘기는 것은 원래 부가가치세 과세 대상인 재화의 공급입니다. 그러나 사업에 관한 권리와 의무를 모두 넘기는 사업양도 요건을 갖추면 과세 대상에서 빠집니다.
일부 자산을 빼고 넘기는 등 요건을 갖추지 못하면 부가가치세가 과세되어 자금 부담이 커질 수 있습니다. 또한 개인사업자를 폐업할 때는 폐업일이 속하는 달의 말일부터 25일 안에 부가가치세 확정신고를 해야 합니다. 일정이 어긋나면 무신고 가산세가 붙을 수 있으니 전환 일정과 신고 기한을 함께 관리해야 합니다.
자주 묻는 질문
신설 법인의 자본금은 얼마 이상이어야 하나요?
이월과세를 받으려면 새 법인의 자본금이 개인사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다. 순자산가액은 전환일 기준 시가로 평가한 자산 합계에서 부채 합계를 뺀 금액입니다. 현물출자는 감정평가와 법원 검사 절차를 거치므로 이 금액을 정확히 계산해 두어야 합니다.
임대용 건물도 취득세 감면을 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 부동산 임대업과 공급업에 쓰이는 자산은 취득세 경감 대상에서 제외됩니다. 제조·유통처럼 대표님이 직접 운영하는 사업에 쓰는 사업장이어야 감면을 검토할 수 있습니다.
사후관리 기간에 자녀에게 주식을 증여해도 되나요?
증여도 처분에 해당하므로, 전환으로 받은 주식의 50% 이상을 증여하면 사후관리 위반이 될 수 있습니다. 법령상 예외가 일부 있지만 범위가 좁습니다. 지분 승계나 분산 계획이 있다면 법인전환 단계에서 주주 구성을 함께 설계하는 것이 좋습니다.
현물출자 법인전환, 세무법인 넥스트와 함께 점검하세요
현물출자 법인전환은 당장의 세금 부담을 줄여 주지만, 납부 시점과 5년 사후관리를 놓치면 미뤄 둔 세금에 가산세까지 더해질 수 있습니다. 자산 평가, 순자산가액 산정, 지분 구조 설계까지 실행 전에 한 번에 점검해 보시기 바랍니다. 궁금한 점은 세무법인 넥스트에 편하게 문의해 주세요.
본 글은 2026년 10월 기준 관계 법령을 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 법령 개정과 개별 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 결정 전에는 전문가와 상담하시기 바랍니다.