건물을 비싸게 파는 핵심은 '가격을 올려 부르는 것'이 아니라 '어떤 구조로 파느냐'에 있습니다. 같은 건물이라도 다세대주택을 다가구주택으로 재편하면 1세대 1주택 양도세 비과세를 노릴 수 있어, 손에 쥐는 금액이 크게 달라집니다. 지난 10월 24일 삼성동에서 열린 건물CEO 세미나에서 바로 이 '세금으로 건물 가치를 올리는 법'을 강연하고 왔습니다.
안녕하세요, 세무법인 넥스트 대표세무사 조남철입니다. 기업승계와 상속·증여, 부동산 세무를 전문으로 상담해 온 세무사로서, 이번 세미나에 세무 파트 강사로 초빙되어 다녀온 이야기를 정리해 남깁니다.
어떤 세미나였나요?
이번 강연은 매일경제 부동산사업단과 공식 연계해 열린 〈건물CEO 마스터클래스 – 죽은 건물 살리기 세미나〉였습니다. 2026년 10월 24일 오후, 서울 강남구 삼성동 대화빌딩에서 3시간 동안 진행됐고, 60여 명의 건물주와 투자자분들이 함께하셨습니다. "다세대를 다가구로 재편해 매각가치를 끌어올리는 밸류업 전략"을 주제로, 김윤희 박사님(투자), 한승재 건축사님(건축), 그리고 제가(세무) 각 분야를 맡아 무대에 올랐습니다.
건물 진단부터 수익화·매각까지 원스톱으로 다루고, 참가자 개별 건물에 대한 컨설팅까지 제공하는 실전형 구성이었습니다. 실제 건물을 보유한 분들이 많아 질문이 구체적이고 날카로웠던 점이 인상적이었습니다.
'죽은 건물 살리기'란 무엇인가요?
'죽은 건물 살리기'란 공실이 많거나 수익성이 떨어진 건물을 구조적으로 재편해 가치를 다시 끌어올리는 작업을 말합니다. 핵심 전략 중 하나가 바로 다세대주택을 다가구주택으로 재편하는 것입니다. 건축적으로는 용도와 구조를 바꿔 임대 효율을 높이고, 세무적으로는 양도세 부담을 줄여 매각 시 실수령액을 키우는 두 가지 효과를 동시에 노립니다. 제가 강연에서 강조한 것은, 이 두 작업이 따로 놀면 비용만 늘어나지만 처음부터 함께 설계하면 결과가 완전히 달라진다는 점이었습니다.
왜 다세대보다 다가구가 매각에 유리한가요?
같은 건물이라도 세법상 취급이 다르기 때문입니다. 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류되어 건물 전체가 '한 채'로 인정됩니다. 반면 다세대주택은 공동주택이라 호수 하나하나가 '각각 한 채'로 취급됩니다. 그래서 다세대 건물은 보유만으로 다주택자가 되어 양도세 중과 대상이 될 수 있지만, 다가구 요건을 갖춘 건물은 1세대 1주택 비과세까지 바라볼 수 있습니다.
제가 강연에서 "건물의 매각가치는 등기부에서 시작된다"고 말씀드린 이유가 여기에 있습니다. 눈에 보이는 외관보다, 공부상 어떤 주택으로 등록되어 있는지가 세금을 좌우합니다.
다가구주택 비과세 요건은 무엇인가요?
핵심 근거는 소득세법 시행령 제155조 제15항입니다. 다가구주택을 가구별로 나눠 팔지 않고 하나의 매매단위로 한 사람에게 양도하면, 이를 단독주택 한 채로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 다만 건축법상 요건을 지켜야 합니다. 주택으로 쓰는 층이 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡(약 200평) 이하이며, 거주 세대가 19세대 이하여야 합니다. 이 요건을 벗어나면 특례가 깨지고 다주택으로 과세될 수 있어, 전환 전 요건 점검이 반드시 필요합니다.
비과세를 받으면 세금이 얼마나 줄어드나요?
2026년 기준 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지 전액 비과세이고, 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익에만 세금이 붙습니다. 보유기간 2년이 공통 요건이며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건도 채워야 합니다. 초과분에도 장기보유특별공제가 최대 80%까지 적용되어 세부담이 크게 줄 수 있습니다. 다세대 상태라면 여러 채로 보여 중과 대상이 될 수 있던 건물이, 다가구 요건을 갖추면 한 채로 인정받아 비과세 구간에 들어오는 경우가 실제로 있습니다.
다세대를 다가구로 바꿀 때 주의할 점은?
무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 구조 변경은 건축법상 용도변경과 등기 정리가 전제되어야 하고, 공부(건축물대장·등기)상 다세대로 남아 있으면 실제로 다가구처럼 써도 특례가 부정된 판례가 있습니다. 또 전환 과정에서 취득세, 리모델링 비용, 기존 임차인과의 관계까지 함께 설계해야 실익이 납니다. 세금만 보고 서두르면 오히려 비용이 더 들 수 있어, 건축·세무·매각 전략을 한 테이블에서 통합적으로 검토하는 것이 안전합니다. 이번 세미나가 건축사·투자 전문가·세무사가 함께 무대에 선 이유도 여기에 있습니다.
강연을 마치며 — 조남철 세무사의 당부
강연이 끝난 뒤 많은 분들이 직접 도면과 등기부를 들고 오셔서 "내 건물은 어디에 해당하느냐"를 물으셨습니다. 그만큼 건물 세금에 대한 고민이 깊다는 뜻이겠지요. 제가 늘 강조하는 결론은 하나입니다. 세금은 건물을 팔기 직전이 아니라, 최소 2~3년 전부터 설계해야 한다는 것입니다. 미리 구조를 점검하고 요건을 맞춰 두면, 같은 건물로도 수억 원의 세금 차이를 만들 수 있습니다.
좋은 자리에 불러 주신 케이알그룹과 매경부동산사업단, 함께해 주신 김윤희 박사님·한승재 건축사님, 그리고 끝까지 집중해 주신 참석자 여러분께 감사드립니다. 다만 다가구 요건 충족 여부와 비과세 적용은 개인별 보유 현황·지역·취득 시점에 따라 달라지므로, 실제 매각 전에는 반드시 세무 전문가와 구체적으로 확인하시길 권합니다.
자주 묻는 질문
다가구주택이면 무조건 양도세 비과세인가요?
아닙니다. 건축법상 층수·면적·세대수 요건을 지키고, 하나의 매매단위로 한 사람에게 양도해야 합니다. 가구별로 나눠 팔면 특례가 적용되지 않습니다.
공부상 다세대인데 실제로는 다가구처럼 쓰고 있어요. 괜찮을까요?
공부(등기·건축물대장)상 다세대로 되어 있으면 다가구 특례가 부정될 수 있습니다. 양도 전에 용도와 등기를 정리하는 것이 안전합니다.
세금 설계는 언제부터 시작해야 하나요?
매각을 염두에 두고 있다면 최소 2~3년 전부터 시작하는 것이 좋습니다. 구조 변경과 요건 충족에는 시간이 걸리고, 서두르면 비용이 더 들 수 있기 때문입니다.
세무법인 넥스트 대표세무사 조남철
기업승계·상속증여·부동산 세무 전문 / 매경부동산사업단 연계 세미나 강사