✅ 이 글의 핵심 요약
- 2026년 세제개편안: 장기보유특별공제 ‘보유’ 기준 → ‘거주’ 기준으로 전면 개편, 보유만으로는 최대 30% 제한
- 연도별 양도세 격차: 2027년 이전 매도와 2028·2029년 매도 사이 수억~수십억 원 차이 발생
- 1세대 1주택: 실거주 기간 비례 공제 최대 80%, 미거주 보유만은 30% 상한 적용
- 지금 점검: 최적 매도 연도 시뮬레이션, 임대주택 감면 시한(수도권 아파트 2029년) 확인 필수
똑같은 집을 파는데 연도에 따라 양도세가 10억 넘게 달라진다면 믿으시겠습니까? 2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안의 실제 사례입니다. 개편 방향을 한 문장으로 요약하면 이렇습니다.
“보유한 만큼이 아니라 거주한 만큼 깎아 주겠다.”
정부 공식 문답 자료를 바탕으로 9가지 핵심 질문에 숫자로 답합니다.
적용 시기
양도세 장특공제 개편: 2028년 1월 1일 이후 양도분부터. 국회 심의 과정에서 수치·시기가 달라질 수 있습니다.
Q1. 장기보유특별공제 정확히 뭐가 달라지나요?
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 1주택 공제율 | 보유 연4%(최대40%) + 거주 연4%(최대40%) | 거주 연8%(최대80%) |
| 다주택 공제율 | 보유 연2%(최대30%) | 거주 연2%(최대30%) |
| 공제 한도 | 없음 (무제한) | 2028년 20억 / 2029년 10억 |
최대치는 여전히 80%지만, 이제 실제 거주하지 않으면 받을 수 없습니다.
Q2. 당장 내년부터인가요? — 3단계 시행 일정
| 연도 | 거주 공제율 | 보유 공제율 | 공제 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% | 없음 (현행 그대로) |
| 2028년 | 연 6%, 최대 60% | 연 2%, 최대 20% | 20억원 |
| 2029년~ | 연 8%, 최대 80% | 폐지 | 10억원 |
핵심: 같은 집이라도 파는 연도에 따라 적용되는 공식이 완전히 다릅니다.
Q3. 2028년에 팔면 공제율이 어떻게 계산되나요?
2028년은 거주공제와 보유공제를 합산합니다.
- 보유 10년 + 거주 10년: 보유 20% + 거주 60% = 합계 80% (현행과 동일)
- 보유 15년 + 거주 5년: 보유 20% + 거주 30% = 합계 50% (보유 기간이 길어도 거주 짧으면 감소)
보유 기간이 아무리 길어도 거주가 짧으면 공제가 확 줄어드는 구조입니다.
Q4. 세금이 얼마나 달라지나? — 정부 공식 사례 2가지
사례 1 — 취득 12억, 양도 32억 / 보유 10년, 거주 2년
| 양도 시기 | 공제율 | 산출세액 |
|---|---|---|
| 2027년 | 거주 8% + 보유 40% = 48% | 2억 3,600만원 |
| 2028년 | 거주 12% + 보유 20% = 32% | 3억 2,000만원 |
| 2029년~ | 거주 2년 × 8% = 16%만 | 4억 500만원 |
같은 집, 2년 차이로 세금 1억 6,900만원 차이
사례 2 — 취득 25억, 양도 75억 / 보유·거주 10년 (고가주택)
| 양도 시기 | 공제 상황 | 산출세액 |
|---|---|---|
| 2027년 | 공제율 80%, 한도 없음 → 공제액 33억 6천 | 3억 1,600만원 |
| 2028년 | 공제율 80%지만 한도 20억 | 9억 2,300만원 |
| 2029년~ | 공제율 80%지만 한도 10억 | 13억 7,300만원 |
2027년 vs 2029년 세금 차이 10억 이상. 10년 실거주자라도 한도에 막히면 세금이 4.3배 늘어납니다.
Q5. 감세 소식 — 기본공제 2,500만원 (10배 인상)
대상: 10년 이상 거주 + 양도가액 30억 이하 1세대 1주택
| 현행 기본공제 | 250만원 |
| 개정 기본공제 | 2,500만원 (10배) |
정부 사례:
- 10억 매수 → 20억 매도: 양도세 1,280만원 → 740만원 (540만원 감소)
- 15억 매수 → 30억 매도: 양도세 4,750만원 → 3,900만원 (850만원 감소)
부부 공동명의라면 각 2,500만원씩 공제. 단, 특수관계인 간 거래는 제외.
Q6. 다주택 중과세가 풀린다는데 — 2년 한시 완화
2027~2028년 딱 2년간만 완화됩니다. 완화폭이 가장 큰 해는 2027년입니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 중과 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p (원복) |
| 3주택↑ 중과 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p (원복) |
주의: 완화 기간 중에도 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용 불가 (현행과 동일). 정부 취지: 종부세 정상화와 맞물려 다주택자에게 매도 기회를 여는 것.
Q7. 이사 때문에 잠깐 2주택 — 특례 기간 줄어드나요?
| 조정지역→조정지역 갈아타기 | 3년 → 2년 (단축) |
| 한쪽이라도 비조정지역인 경우 | 3년 유지 |
적용: 2026년 8월 4일 이후 조정지역 신규 취득 + 2026년 10월 1일 이후 종전 주택 양도분부터. 조정지역 갈아타기를 계획 중이라면 매도 시한을 2년으로 재계산하세요.
Q8. 90년대 취득 임대주택 감면 — 이제 시한이 생깁니다
1986~2000년 신축 장기임대 특례(양도세 전액 면제 또는 20% 저율과세)에 양도 시한이 신설됩니다.
| 수도권 아파트 | 2029년 12월 31일까지 양도 |
| 수도권 비아파트 / 비수도권 | 2031년 12월 31일까지 양도 |
해당 물건을 갖고 계신 분이라면 감면 혜택에 유통 기한이 생겼다는 점을 즉시 확인하세요.
Q9. 직장 발령·자녀 학교로 못 살았던 기간은 날아가나요?
부득이한 사유 시 거주기간으로 인정 (최장 3년)
요건: 1년 이상 계속 거주하던 집에서 다른 시군으로 이전 + 아래 사유
- 취업, 직장 변경, 전근 등 근무상 형편
- 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병
- 학교폭력 피해로 인한 전학
- 해외 취업·근무로 인한 출국
- 60세 이상 부모 봉양
추가 인정 사항
- 재개발·재건축 취득 신축 주택: 공사기간의 1/2을 거주기간으로 인정
- 등록 임대주택 (건설임대·매입임대): 임대기간을 거주기간으로 인정
- 열거 외 유사 사유도 인정 가능 — 과세관청이 개별 사실관계를 검토
리스트에 없다고 바로 포기하지 마세요. 소명 자료(재직증명서, 발령서, 진단서, 해외근무확인서 등)를 미리 챙겨두는 것이 중요합니다.
✅ 핵심 요약 3줄 + 시청자별 체크포인트
핵심 요약
- 공제 축이 보유 → 거주로 이동, 한도 신설. 2027년 현행/2028년 중간/2029년 본격 시행.
- 10년 이상 거주 + 양도가 30억 이하 1주택자는 기본공제가 250만 → 2,500만원으로 10배 증가.
- 다주택 중과는 2027~2028년 딱 2년만 완화. 가장 유리한 해는 2027년.
지금 확인할 것
- 거주 기간이 짧은 1주택자: 2027년 안에 파는 것이 유리한지 시뮬레이션
- 고가주택(시가 40억 이상) 보유자: 한도(2028년 20억, 2029년 10억)가 세금에 미치는 영향 계산
- 다주택자: 2027년 매도와 2028년 매도의 세금 차이 비교
- 1986~2000년 취득 임대주택 보유자: 감면 시한(수도권 아파트 2029년) 즉시 확인
연도별 양도세 시뮬레이션과 최적 매도 시기 상담은 세무법인 넥스트 조남철 세무사에게 문의하세요.
nexttala.com
이 글을 쓴 전문가
조남철 세무사 · 세무법인 넥스트 대표
중소기업 가업승계 · 상속증여세 · 법인절세 전문
연세대학교 공학경영 석사 · 삼성임원 패밀리오피스(FOSAM) 세무팀장 출신
중소기업중앙회 기업승계 자문위원 · 한국세무사회 연수원 교수
기획재정부 차관주재 가업승계 상속세 개편회의 · 국회의장 가업승계 간담회 세무자문
한국거래소 · 삼성전자 · 현대모비스 · LS그룹 협력사 가업승계 강의
저서: 『중소기업 가업승계와 상속증여세』 · 『절세미인』 · 『조선생의 절세 황금키』 외 · 행정안전부 장관상
최종 수정일: 2026년 9월 1일 | 적용 세법: 2026년 현행 세법 기준 | 참고: 국세청 양도소득세 안내
※ 본 내용은 2026년 세제개편안을 바탕으로 작성된 일반 정보입니다. 개편안은 입법·시행령 과정에서 변경될 수 있으며, 장기보유특별공제 적용은 보유 기간·거주 기간·주택 수에 따라 달라지므로 반드시 세무 전문가와 개별 상담하시기 바랍니다.