현물출자란 금전이 아닌 부동산·기계장치 등 현물 자산을 출자해 법인 설립 또는 증자의 자본금으로 삼는 방식입니다. 주로 사업용 부동산을 보유한 개인사업자가 법인전환할 때 활용되며, 조세특례제한법 제32조의 이월과세 요건을 충족하면 부동산을 이전하면서도 양도소득세를 즉시 내지 않고 법인 주식을 처분하는 시점까지 미룰 수 있습니다.
📌 핵심 개념: 이월과세는 세금이 면제되는 것이 아니라 납부 시점을 미루는 것입니다. 이후 주식을 양도하면 그때 이연된 세금이 정산됩니다.
언제 현물출자를 활용하나요
현물출자는 사업용 부동산 비중이 큰 개인사업자·부동산임대사업자가 법인전환할 때 가장 많이 활용됩니다. 부동산을 팔고 법인이 다시 사는 방식(사업양수도)으로 전환하면 양도소득세를 즉시 내야 하지만, 현물출자 방식은 이월과세 요건을 충족하면 그 부담을 뒤로 미룰 수 있기 때문입니다.
이월과세를 받으려면 어떤 요건이 필요한가요
- 순자산가액 이상 자본금 — 새로 설립되는 법인의 자본금이 전환 전 사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다.
- 사업용 고정자산 — 이월과세 대상은 사업에 직접 사용하던 부동산 등 고정자산으로 한정됩니다.
- 법인전환 기한 — 현물출자일이 속하는 사업연도 내에 법인설립등기를 마쳐야 합니다.
- 사후관리 — 전환 후 일정 기간 내 법인이 해당 자산을 처분하거나 개인이 주식을 처분하면 이월과세가 취소되고 양도소득세가 즉시 추징될 수 있습니다.
현물출자 절차, 어떻게 진행되나요
현물출자는 감정평가 → 현물출자계약 → 법인설립등기 → 부동산 소유권 이전등기 순으로 진행됩니다. 과거에는 일정 금액 이상 현물출자 시 법원의 검사인 선임 절차가 필수였지만, 상법 개정으로 소액 현물출자의 경우 검사인 선임이 면제되는 경우도 있어 회사 규모에 따라 절차가 달라집니다.
⚠️ 비용 고려 사항: 감정평가 수수료, 법무사·세무사 수수료, 취득세, 국민주택채권 매입 비용 등이 함께 발생하므로 절세 효과와 총비용을 비교해 판단해야 합니다.
취득세 감면도 받을 수 있나요
지방세특례제한법상 일정 요건을 충족하는 법인전환의 경우 부동산 취득세를 감면받을 수 있습니다. 다만 감면 후 일정 기간 내 해당 부동산을 처분하거나 법인의 목적 외 용도로 사용하면 감면받은 취득세가 추징될 수 있어 사후관리 요건을 함께 확인해야 합니다.
현물출자와 다른 법인전환 방식의 차이는
현물출자 외에 일반 사업양수도, 포괄 사업양수도 방식도 있습니다. 부동산이 없거나 자산 구조가 단순한 사업자는 포괄 사업양수도가 절차상 더 간단할 수 있지만, 부동산 비중이 큰 사업자라면 이월과세 혜택이 있는 현물출자가 세부담 측면에서 유리한 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문
현물출자 시 감정평가는 필수인가요?
현물출자 자산의 가액을 공정하게 산정하기 위해 원칙적으로 감정평가가 필요하며, 이는 자본금 산정과 이월과세 요건 충족 여부를 판단하는 근거자료로도 활용됩니다.
부채(대출)가 있는 부동산도 현물출자할 수 있나요?
가능합니다. 다만 부채를 포함한 순자산가액을 기준으로 자본금을 산정해야 하므로, 대출 규모에 따라 실제 출자 가능한 자본금 규모가 달라집니다.
현물출자와 포괄양수도 중 우리 회사에 유리한 방식은 무엇인가요?
부동산 등 자산 비중이 크고 양도소득세 부담이 큰 경우 현물출자가, 자산 구조가 단순하고 신속한 전환이 필요한 경우 포괄양수도가 더 적합한 경우가 많아 회사별 자산 구조 분석이 선행되어야 합니다.
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최종 수정일: 2026-07-15 · 관련 세법: 2026년 기준
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