국세청은 2025년 6월 11일부터 상속세와 증여세 과세 시 감정평가 방식을 전면 확대 적용하기로 했습니다. 기존에는 특정 비주거용 건물(예: 근린생활시설, 꼬마빌딩) 및 2024년 이후 주택만 감정평가 대상이었지만, 이번 행정예고를 통해 나대지, 임야, 주택 입주권, 분양권, 임차권, 전세권, 지상권 등 모든 부동산 자산으로까지 그 범위가 확대됐습니다. 이제는 사실상 모든 부동산 자산에 감정평가가 적용되는 것입니다.
더욱 주목할 만한 점은 농지에 대한 예외 조항 삭제와 더불어, 개인 소유 부동산뿐 아니라 법인 소유 부동산에도 감정평가 과세 방식이 적용된다는 사실입니다. 이는 비상장 주식 가치 평가 시 직접적인 영향을 미치게 되어, 기업과 개인 모두에게 막대한 세금 부담 증가로 이어질 것으로 보입니다.
이 글에서는 이번 개정된 감정평가 과세의 핵심 내용을 분석하고, 효과적으로 대응할 수 있는 전략적 방안을 제시하고자 합니다.
1. 감정평가 과세 확대 적용 범위
- 기존: 비주거용 건물(꼬마빌딩 등), 2024년 이후 주택
- 2025년 확대: 나대지, 임야, 주택 입주권, 분양권, 임차권, 전세권, 지상권 포함 모든 부동산 자산
- 농지에 대한 예외 규정 삭제로 농지도 전면 감정평가 적용
2. 개인뿐 아니라 가족 법인까지 확대 적용
- 법인이 소유한 부동산도 감정평가 대상이 됨
- 비상장 주식 가치 평가가 상속세, 증여세 부과 시 시가로 평가되어 막대한 세부담 발생 예상
3. 세금 부담 대폭 증가
- 기존의 공시가격, 개별공시지가 기준은 시세 대비 약 60%
- 감정평가는 시세 대비 약 80%로 평가되어 세금부담이 대폭 증가
- 상속세 및 증여세가 큰 폭으로 증가하여 자산 상속 및 증여 계획에 큰 차질 예상
1. 부동산 가격 변동성으로 인한 문제
감정평가 과세 방식의 가장 큰 문제는 부동산 가격의 변동성입니다. 증여나 상속 시점의 평가액과 실제 부동산 가치가 큰 차이를 보일 경우, 예상치 못한 추가 과세 부담이 발생할 수 있습니다.
2. 비상장 법인 주식 평가의 강제 평가 규정 문제
비상장 주식 평가 시 ‘강제평가 규정’이 적용됩니다. 이 규정은 부동산 투기 방지를 위한 일시적 조치로 도입되었지만, 부동산 시장이 하락하더라도 주식 가치 평가를 일정 비율 이하로 낮추지 못하도록 강제하여 현실과 괴리된 과세가 이뤄질 수 있다는 비판이 제기되고 있습니다. 이 규정은 향후 개정될 가능성이 있으나, 현재로서는 반드시 주의해야 할 사항입니다.
감정평가 과세 확대에 따른 세금 부담 증가에 효과적으로 대응하려면 체계적인 계획 수립과 전문적 전략이 필요합니다. 다음의 방안을 고려할 수 있습니다.
✔️ 1. 사전 자산평가 및 증여 계획 수립
감정평가 시점을 전략적으로 선택하는 것이 중요합니다. 부동산 가치가 상대적으로 낮은 시점에 미리 증여를 진행하거나, 증여 시기를 분산하여 세금 부담을 최소화하는 전략을 고민해야 합니다.
✔️ 2. 부동산 소유 형태 및 구조 재검토
개인이 소유하고 있는 부동산을 가족 법인으로 전환하거나, 법인이 소유한 부동산의 구조를 재편성하는 방법을 고려할 수 있습니다. 법인의 재무구조를 최적화해 부동산 가치 평가 시 과세 영향을 최소화할 수 있는 구조를 설계해야 합니다.
✔️ 3. 전문가 협업을 통한 종합 컨설팅
세무사, 감정평가사, 법무사 등 전문가의 협업이 필수적입니다. 감정평가 시 미래 세금(상속세, 증여세, 양도소득세)을 미리 예측하고, 전략적 평가를 통해 전체 세금 부담을 최소화하는 포괄적인 컨설팅을 받아야 합니다.
✔️ 4. 비상장 주식 평가 방식 대응
현재 논란이 되고 있는 강제평가 규정에 대해서는 향후 법률 개정을 지속적으로 모니터링하면서 주식 평가 시 최대한 불합리한 부분이 없도록 전문가와 긴밀하게 대응 전략을 세워야 합니다.
Q1. 모든 부동산이 감정평가 대상인가요?
네, 2025년 6월 11일부터는 주택, 나대지, 임야, 분양권, 입주권 등 거의 모든 부동산 자산이 감정평가 대상이 됩니다.
Q2. 법인이 소유한 부동산도 감정평가 대상인가요?
네, 개인 소유 부동산뿐만 아니라 가족 법인을 포함한 모든 법인이 소유한 부동산도 감정평가 과세 방식 적용 대상입니다.
Q3. 감정평가로 세금 부담이 얼마나 증가하나요?
기존 공시지가 기준은 시세 대비 약 60%였으나, 감정평가는 시세의 약 80%로 평가됩니다. 이에 따라 세금 부담은 대폭 증가할 수 있습니다.
Q4. 강제평가 규정이 무엇인가요?
비상장 법인 주식 평가 시, 일정 비율 이하로 주식 가치를 낮추지 못하도록 하는 규정입니다. 부동산 시장 하락 시 실제 가치보다 높은 평가가 되어 과세 부담이 커지는 문제점이 있습니다.
Q5. 감정평가 대응 전략으로 가장 효과적인 방법은 무엇인가요?
부동산 가치 평가 시기를 전략적으로 선택하고, 부동산 소유 구조 재편성, 전문가들과 협업하여 세금 부담을 최소화하는 전략이 가장 효과적입니다.
2025년 6월부터 전면 확대되는 감정평가 과세는 개인과 법인 모두에게 막대한 세금 부담을 가져올 수 있는 중대한 변화입니다. 이에 따라 미리 대응 전략을 수립하고 전문가들과 함께 부동산 가치 평가 시기와 구조를 재편성하는 것이 중요합니다. 이번 변화에 대비하여 전략적이고 체계적인 대응이 반드시 필요합니다. 적극적인 대응을 통해 예상치 못한 세금 리스크를 최소화하고, 장기적인 자산 관리 계획을 수립하는 것이 바람직합니다.