최근 기업들이 성장하면서 사옥을 신축하거나 확장 이전을 계획하는 사례가 증가하고 있다. 특히 서울, 경기 등 수도권의 중심지역인 ‘과밀억제권역’에 법인 본점 사옥을 신축하거나 증축할 경우 예상치 못한 세금부담이 크게 발생할 수 있다. 이 문제의 중심에 있는 것이 바로 ‘취득세 중과’이다.
1. 수도권 과밀억제권역 내 취득세 중과의 개념과 배경
수도권 과밀억제권역은 서울, 인천, 수원, 성남, 안양, 부천, 군포, 과천, 의왕, 광명, 구리, 하남 등 수도권 내 특정지역으로 정부가 인구와 산업의 집중을 억제하기 위해 특별히 관리하는 지역이다.
법인이 이 지역에 본점 사옥을 신축 또는 증축하면 일반적인 취득세율 2.8%에서 추가로 4%가 중과되어 총 6.7%라는 높은 세율이 적용된다. 즉 100억 원 규모의 건물을 신축하면 일반적인 2억 8천만원이 아닌 6억 8천만 원의 취득세를 내야 하므로, 기업 입장에서는 상당한 추가 부담이 된다.
이는 정부가 과밀억제권역에 대한 인구 및 기업 집중을 억제하여 균형 발전을 도모하기 위한 조치의 일환이다. 하지만 현실적으로 본점을 수도권 외곽으로 이전하기 어렵고, 주요 사업의 핵심 기능을 도시 중심에서 수행해야 하는 기업들에게는 피할 수 없는 난제다.
예를 들어 서울 본점의 일부 기능을 수도권 외곽으로 이전했다라도 여전히 중요한 의사결정이 서울 사옥에서 이루어지고 있다면 서울 사옥 전체 혹은 주요 면적에 대해 중과세 대상이 될 가능성이 있다.
실제 대법원(2000두222)은 본점 기능의 일부만 수행해도 중과 대상으로 판단한 사례가 있어 기업 입장에서는 상당한 주의가 요구된다.
반면 임원실이나 이사회 회의실 등 일부 시설만 일시적으로 본점과 유사한 기능을 수행한 경우 중과 대상에서 제외된 판례도 있어 법원 판단이 일관되지 않아 논란이 되는 경우가 많다.(서울행정법원 2022구합 66439)
즉 최초 토지 취득 시 이미 취득세 4%를 부담한 기업이라면 본점 신축으로 인해 추가로 4%를 납부해야 하므로 합산 세율은 8%까지 올라갈 수 있다. 이로 인해 기업 입장에서는 미리 자금 계획을 철저히 세워야만 하는 상황이다.
반대로 연구소가 방송사의 경우 단순히 방송 제작이나 연구 활동을 위한 공간이라면 본점용이 아니라는 법원의 판례가 존재한다.(대법원 2020두 41832). 하지만 이 역시도 외주 제작 프로그램 편집 공간 등 관리 기능과 직결된 경우에는 본점용으로 판단될 가능성도 있어 세밀한 분석과 준비가 필수적이다.
5. 수도권 내 기업들이 현실적 어려움과 대응 방안
최근 수도권 기업들이 신축이나 이전을 결정할 때, 취득세 중과 문제를 인지하지 못해 뒤늦게 세금 부담이 급격히 증가하는 사례가 많다. 이는 자금 계획에 큰 차질을 빚게 하며 기업 운영에도 악영향을 미칠 수 있다. 따라서 법인이 수도권 과밀억제권역에서 본점 신축이나 증축을 계획할 대는 사전에 철저한 검토가 필요하다. 구체적으로 다음 사항을 유의할 필요가 있다.
- 법인이 신축 건물이나 부속토지의 본점용 사용 여부를 정확히 판단하고 미리 전문가와 충분히 상의한다.
- 중과 대상 면적을 최소화할 수 있는 실무적 전략을 세우고, 분명한 용도 구분을 증빙할 수 있는 자료를 준비한다.
- 중과 대상이 불분명한 공간은 법률적 리스크를 최소화하기 위해 명확한 관리 기준과 내부 규정을 마련한다.
- 법인 본점 기능의 일부 이전 계획 시 이전 대상 및 업무를 명확하게 분리하여 세금 부담을 합리적으로 조정한다.
6. 결론 및 주요 시사점