다주택자 양도소득세 중과 유예, 어디까지 인정되나

5월 9일 이전 계약자에 대한 정부의 보완 방안 정리

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점을 앞두고, 시장 혼란을 줄이기 위한 구체적인 보완 방안을 내놓았다. 핵심은 2025년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결한 경우, 잔금과 등기를 마칠 수 있는 시간을 지역별로 4개월에서 6개월까지 추가로 인정하겠다는 것이다. 여기에 세입자가 있는 주택에 대한 실거주 의무 유예, 그리고 등록임대주택에 대한 중과 특례 정비 방침까지 함께 제시되면서 다주택자 과세 체계가 한 단계 더 정교해지는 모습이다.

5월 9일 이전 계약, 잔금·등기 기한이 왜 중요한가

양도소득세 중과 유예의 기본 구조

다주택자 양도소득세 중과란, 조정대상지역 등 규제지역에서 주택을 여러 채 보유한 사람이 주택을 매도할 때 기본세율에 추가 세율을 얹어 과세하는 제도를 말한다. 그동안 정부는 주택 거래 활성화를 이유로 이 중과를 한시적으로 유예해 왔고, 그 유예 기한이 2025년 5월 9일로 예정돼 있다.

중요한 점은 단순히 계약일이 아니라, 잔금 지급과 소유권 이전 등기까지 완료되어야 중과 유예를 적용받을 수 있다는 점이다. 이 때문에 계약은 했지만 잔금이나 등기가 지연될 경우 중과 대상이 될 수 있다는 불안이 시장에 퍼져 있었다.

지역별 잔금·등기 유예 기간 정리

강남 3구·용산구는 4개월, 그 외 지역은 6개월

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 국무회의에서, 5월 9일까지 계약한 경우 잔금과 등기를 마칠 수 있는 기간을 지역별로 차등 적용하겠다고 보고했다. 강남 3구와 용산구는 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 실거주 요건과 절차가 까다로운 점을 고려하되, 일반적인 실거주 이행 기간과의 형평성을 감안해 4개월을 부여하는 방안을 검토 중이다.

그 외 지역에 대해서는 기존에 예고된 대로 계약일로부터 6개월 이내에 잔금과 등기를 완료하면 양도세 중과 유예를 적용받을 수 있도록 할 예정이다. 이는 거래 절차상 불가피한 시간 소요를 제도적으로 인정해 주겠다는 의미다.

세입자가 있는 주택, 실거주 의무는 어떻게 되나

임대차 계약 기간만큼은 실거주 의무 유예

다주택자 중과 유예의 또 다른 핵심 조건은 실거주 의무다. 정부는 투기 목적의 매매를 막기 위해 일정 기간 직접 거주할 것을 요구해 왔다. 그러나 이미 세입자가 거주 중인 주택의 경우 즉시 실거주가 현실적으로 어렵다는 문제가 있었다.

이에 따라 정부는 세입자가 있는 주택에 대해서는 임대차 계약이 종료될 때까지 실거주 의무를 유예하기로 했다. 다만 이는 기존 계약 기간에 한정되며, 계약이 종료되면 반드시 소유자가 실거주해야 한다는 점을 분명히 했다.

임대차보호법상 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 추가로 2년을 연장하는 경우까지 실거주 유예를 인정하지는 않겠다는 입장도 함께 밝혔다. 즉, 남아 있는 계약 기간까지만 배려하되, 그 이후에는 실거주 요건을 엄격히 적용하겠다는 의미다.

등록임대주택에 대한 중과 유예, 더 이상 무제한은 아니다

의무임대기간 종료 후에는 일반주택과 동일하게 과세

이번 논의에서 특히 주목할 부분은 등록임대주택에 대한 양도세 중과 유예 방침이다. 현재는 의무임대기간이 끝난 등록임대주택이라도 양도세 중과를 받지 않는 사례가 이어지고 있다.

이에 대해 이재명 대통령은 의무임대기간이 종료된 이후에도 사실상 무기한으로 중과를 면제해 주는 것은 제도의 취지에 맞지 않다고 지적했다. 일부 보유자들이 수백 채의 주택을 장기간 보유하다가 중과 없이 매도할 수 있는 구조는 조세 형평성에 어긋난다는 문제의식이다.

정부는 이에 따라 등록임대주택도 일정 기간이 지나면 일반주택과 동일하게 다주택자 양도세 중과를 적용하는 방향으로 제도를 정비하겠다고 밝혔다. 구체적인 기간 설정은 시행령 개정을 통해 확정될 예정이다.

이번 조치가 의미하는 것

이번 보완 방안은 다주택자에게 무조건적인 혜택을 주겠다는 신호라기보다는, 이미 진행 중인 거래에 대해 예측 가능성을 보장하겠다는 성격이 강하다. 계약을 체결했음에도 제도 변경으로 세 부담이 급증하는 상황을 막되, 실거주 요건과 중과 원칙 자체는 더욱 분명히 하겠다는 메시지로 해석할 수 있다.

특히 등록임대주택에 대한 중과 유예 정비 방침은 향후 다주택 보유 전략 전반에 상당한 영향을 미칠 가능성이 크다. 단기적인 절세뿐 아니라 중장기 보유 계획까지 다시 점검해야 할 시점이다.