국세청은 상속세 및 증여세 부과 절차에서 실제 시가와 공시가격 간의 격차를 축소하기 위하여 감정평가 제도를 대폭 강화하고 있다.

특히, 초고가 아파트 및 소규모 상가 건물 등 공시가격이 시가에 미치지 못하는 자산을 대상으로 실시한 감정평가 결과, 신고된 재산가액 대비 평균 83% 상승하는 등 과세 정상화에 대한 강력한 의지를 나타내고 있다.

2025년부터는 감정평가 대상 선정 기준이 기존의 차액 10억 원에서 5억 원으로 하향 조정되었으며, 전산화 시스템 도입과 자사 확대 범위 확대를 통해 보다 정밀하고 일관된 검증이 가능할 것으로 예상된다.

이에 따라 납세자는 단순히 공시가격에 의존한 신고의 위험성을 인지하고, 자발적인 감정평가를 통한 세제 혜택 확보 및 양도소득세 절감 방안을 적극적으로 모색할 필요가 있다. 

1. 감정평가 강화의 배경 및 목적

국세청이 상속·증여세 감정평가를 강화하는 주된 배경은 기존의 공시가격 기반 신고 체계에서 발생하는 과세 불균형 문제를 해소하기 위함이다.
• 시가와 공시가격 간 괴리 현상: 초고가 아파트, 고급 단독주택, 소규모 상가 건물 등에서 공시가격이나 기준시가가 실제 거래 시가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 빈번하게 나타나고 있다.
• 과세 형평성 제고: 자산 가치가 높음에도 불구하고 저평가된 공시가격을 근거로 신고하여 세금이 과소 산정되는 문제를 시정하고, 시가 중심의 과세 체계를 확립하고자 한다.
• 편법 증여 방지: 고가 부동산을 여러 필지로 분할하거나 지분 형태로 나누어 감정평가를 회피하려는 행위를 집중적으로 점검하여 차단하고자 한다.

2. 감정평가 실시 현황 및 주요 통계 (2025년 기준)

국세청의 감정평가 사업 확대에 따른 실제 가액 재산정 결과는 다음과 같다.

이러한 수치는 기존 신고 방식에 의한 자산 가치 저평가가 상당한 수준이었음을 시사하며, 국세청의 검증이 매우 실효성 있게 진행되고 있음을 보여준다.

3. 감정평가 제도 및 관리 시스템의 변화

과세 당국은 감정평가 대상 선정의 문턱을 낮추고 관리의 체계성을 강화하기 위하여 관련 제도를 개편하였다.

3.1. 대상 선정 기준의 강화

기존에는 신고가액이 국세청 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나 양자 간 차이가 10% 이상일 경우에만 감정평가 대상에 포함되었으나, 현재는 해당 기준이 대폭 엄격해졌다.

– 차액 기준의 변경: 국세청 추저 시가와의 차액이 5억 원 이상인 경우 감정평가 대상에 선정될 수 있도록 하였다. 이는 과거에 비해 훨씬 더 광범위한 자산이 국세청의 직접적인 감정평가 관리 범위에 포함되었음을 시사한다.

3.2. 행정 절차의 전산화 및 정교화

국세청은 감정평가와 관련된 전 과정을 전산 시스템으로 통합 관리할 계획이다.

– 전산 시스템 관리: 대상 선정부터 심의 및 최종 결정에 이르는 모든 절차가 전산화되어 운영된다.

– 기대효과: 선정 기준의 일관성 학보, 과거 데이터의 체계적 축적, 그리고 사후 검증의 정밀화를 통해 과세 사각지대를 최소화하는 데 기여할 것으로 기대된다.

4. 감정평가 적용 자산 범위의 확대

감정평가의 대상이 기존의 부동산에 한정되지 않고, 고가 자산 전반으로 확장되는 경향이 나타나고 있다.

– 부동산 부문: 소규모 상업용 건물(꼬마빌딩), 초고가 아파트, 고급 주택 등.

– 상업 및 레저 자산: 골프장, 호텔, 리조트 등 고가의 사업용 자산.

– 기타 고가 자산: 서화(회화 작품), 골동품 등 객관적인 가치 평가가 요구되는 자산.

5. 납세자의 대응 전략: 자발적 감정평가의 장점

국세청의 강제 감정평가를 기달기보다는 납세자가 직접 감정평가를 실시하여 신고하는 비율이 2021년 12%에서 2025년에는 20% 이상으로 증가하는 추세를 보이고 있다. 자발적 감정평가를 통한 신고는 다음과 같은 실질적인 이점을 제공한다.

– 수수료 공제 혜택: 납세자가 직접 감정평가를 받는 경우, 해당 감정 수수료를 최대 500만 원까지 세액 공제받을 수 있다.

– 미래 양도소득세 부담 경감: 감정평가액을 취득가액으로 반영함으로써, 향후 해당 부동산 매도 시 발생하는 양도소득세 부담을 감소시키는 효과가 있다.

– 조기 확정 및 위험 감소: 자발적으로 감정평가액을 신고할 경우, 추가적인 세무조사 없이 신속하게 세액이 확정되어 납세자의 리스크를 줄일 수 있는 장점이 있다. 

6. 결론 및 제언

현행 국세청의 정책 방향은 명확히 ‘시가 중심 과세’ 체계로 전환되고 있음을 확인할 수 있다. 이에 따라 감정평가는 더 이상 예외적인 수단이 아니라 상속세 및 증여세 제도의 핵심 요소로 자리매김하였다.
따라서 고액 자산가들은 기존에 공시가격에 의존한 신고 전략을 전면적으로 재검토할 필요가 있다. 감정평가를 단순한 회피 수단으로 인식하는 것을 지양하고, 이를 적극적으로 활용함으로써 세무조사에 따른 위험을 완화하는 동시에 향후 양도소득세까지 고려한 통합적 자산 관리 전략을 수립하는 것이 요구된다.